政府企圖強力扭轉“必須買房”的心態

多年不推宅地的(de)張江，突(tu)然規劃920萬(wan)平方米住宅，其中890萬(wan)平方米將采用(yong)租賃模式。而(er)在公布不久的(de)《上海市住房(fang)發(fa)展“十(shi)三五”規劃》中，上海預計新增(zeng)各類住房(fang)約170萬(wan)套(tao)(tao)，而(er)其中商品房(fang)僅有45萬(wan)套(tao)(tao)，租賃住房(fang)70萬(wan)套(tao)(tao)，保(bao)障性住房(fang)55萬(wan)套(tao)(tao)。未來的(de)上海，新增(zeng)住房(fang)將以租賃住房(fang)為(wei)主。

張江科學城新增(zeng)住宅中，超過9成將用于租賃

不管是上海力推租房，或是雄安新區不新建一套商品房，還是廣州(zhou)前(qian)段時間的“租購同權(quan)”，都是在堅(jian)決貫徹(che)“房子是用來(lai)住的”之(zhi)思想(xiang)。

長(chang)期(qi)以來，“居(ju)者有(you)其(qi)屋”在(zai)中(zhong)國(guo)特指(zhi)“居(ju)者有(you)產權”，而(er)不僅(jin)僅(jin)是(shi)有(you)個住的(de)(de)地方。從(cong)2013年開始，社科院每年發布的(de)(de)報告都顯示，中(zhong)國(guo)家庭(ting)住房自有(you)率(lv)都超(chao)過(guo)90%。雖然在(zai)統計方法上存在(zai)一些問題，但還是(shi)遠遠超(chao)過(guo)了一些發達國(guo)家。

社科院博士后(hou)李宏(hong)瑾(jin)曾對歐美(mei)各國(guo)歷年(nian)住房(fang)自(zi)(zi)(zi)有(you)(you)率(lv)進行(xing)過對比，發現住房(fang)自(zi)(zi)(zi)有(you)(you)率(lv)高的(de)國(guo)家(jia)(jia)(jia)，都是經濟(ji)發展比較落后(hou)的(de)國(guo)家(jia)(jia)(jia)，而住房(fang)自(zi)(zi)(zi)有(you)(you)率(lv)低(di)(di)的(de)國(guo)家(jia)(jia)(jia)則大(da)多為經濟(ji)發達的(de)國(guo)家(jia)(jia)(jia)。比如美(mei)國(guo)家(jia)(jia)(jia)庭的(de)住房(fang)自(zi)(zi)(zi)有(you)(you)率(lv)就長期低(di)(di)于(yu)65%。

不(bu)斷(duan)強化(hua)“房子是用來住”之概念，最核心的意圖應該是，希望利用行政手段，降低“必(bi)須(xu)買(mai)房”的觀念，讓租房住成為市民尤其是新市民的首選，從而達到控制房價的作用。

所(suo)以，廣(guang)州(zhou)、深圳、南京、杭州(zhou)、廈門、武漢、成(cheng)都、沈陽、合肥、鄭州(zhou)、佛山、肇(zhao)慶，這12個(ge)城市，成(cheng)為了(le)首批開展住(zhu)房租賃試點的(de)城市。可以判(pan)斷(duan)，中(zhong)國全面開啟(qi)了(le)發(fa)展住(zhu)房租賃產業的(de)大門。

開發商搖身一變成了“包租婆”

在(zai)新(xin)的土拍模式，要求“開(kai)發(fa)商自(zi)持(chi)+保障(zhang)房+公租房”，其(qi)中“開(kai)發(fa)商自(zi)持(chi)”是個新(xin)邏輯。2016年12月，萬科豪擲109億在(zai)北京拿下2宗(zong)全自(zi)持(chi)地塊，正式拉開(kai)了(le)房企自(zi)持(chi)帷幕(mu)。

從字面(mian)釋(shi)義，自持即房(fang)(fang)企自己持有(you)地(di)塊。舉例(li)來說，某宗(zong)地(di)塊房(fang)(fang)企自持比例(li)為100%，就(jiu)意味著該地(di)塊上(shang)所有(you)的(de)建筑體量需房(fang)(fang)企自己持有(you)且(qie)不得轉讓、出售。

更(geng)夸張的(de)是，在(zai)某些地方(fang)，地價(jia)達到(dao)(dao)了政府限價(jia)后，開發商(shang)開始比(bi)拼自(zi)(zi)(zi)(zi)持(chi)比(bi)例，你自(zi)(zi)(zi)(zi)持(chi)40%，我自(zi)(zi)(zi)(zi)持(chi)50%，那(nei)么這(zhe)塊地就是我的(de)。還有更(geng)恐怖的(de)，當競(jing)買人(ren)報出自(zi)(zi)(zi)(zi)持(chi)住宅(zhai)面(mian)積比(bi)例同為(wei)100%時，競(jing)買方(fang)式轉(zhuan)為(wei)競(jing)住宅(zhai)自(zi)(zi)(zi)(zi)持(chi)年(nian)(nian)限，當自(zi)(zi)(zi)(zi)持(chi)年(nian)(nian)限為(wei)70年(nian)(nian)時，最先報出自(zi)(zi)(zi)(zi)持(chi)時間達到(dao)(dao)70年(nian)(nian)者(zhe)確定為(wei)競(jing)得人(ren)。

開發(fa)商自持地塊(kuai)，最(zui)后都會變成長(chang)租公寓

如果站在(zai)租房(fang)者(zhe)的角度(du)，必須要說明(ming)，機構化供(gong)(gong)房(fang)一般都能提供(gong)(gong)穩定的品(pin)質預期，但土地成本高，租金回報(bao)率低，開發商不是傻子(zi)。

萬科(ke)(ke)高級(ji)副總裁(cai)譚華杰曾表示，如果萬科(ke)(ke)在住(zhu)宅用地(di)蓋(gai)房(fang)子出租(zu)，租(zu)金(jin)回(hui)報率(lv)大約為3%，扣除20%稅收，最終租(zu)金(jin)收益率(lv)只有2.4%。當前房(fang)企融資收緊、成本上升，2.4%的租(zu)金(jin)收益率(lv)是無法支撐企業的。

所以，房(fang)地產過去(qu)高速發(fa)展的(de)十幾年(nian)里，開發(fa)商(shang)很少會整體(ti)持有房(fang)屋，只(zhi)租不賣(mai)的(de)。原因很簡單(dan)，賣(mai)的(de)利潤(run)高，回收(shou)成本時(shi)間短啊。所以，如果“開發(fa)商(shang)自持”真的(de)成為(wei)了大(da)(da)趨勢，那(nei)么小(xiao)的(de)房(fang)企(qi)，會因為(wei)資(zi)金鏈斷裂，被迫離開或轉型，剩下的(de)只(zhi)有大(da)(da)型房(fang)企(qi)，且(qie)帶國字頭的(de)居多(duo)。

如果房價一直漲的預期被持續打破——

租房(fang)(fang)的(de)意(yi)愿和房(fang)(fang)價(jia)的(de)關系(xi)，非常微妙。如(ru)果(guo)房(fang)(fang)價(jia)非常高(gao)，但“一(yi)直漲(zhang)(zhang)”的(de)預期長期存在(zai)，那么居民就(jiu)可能害怕(pa)“上不(bu)了車”而在(zai)高(gao)位選擇買(mai)入；如(ru)果(guo)房(fang)(fang)價(jia)下滑，且(qie)“一(yi)直漲(zhang)(zhang)”的(de)預期被堅(jian)定地(di)打破，就(jiu)非常會動搖購房(fang)(fang)者的(de)決心(xin)而選擇長期租房(fang)(fang)。

在北(bei)京(jing)密集出臺樓市調控政策后，北(bei)京(jing)房地產市場降溫已經是無可爭議(yi)的事實(shi)，非常多(duo)的小(xiao)區出現(xian)了降價(jia)百萬的現(xian)象。根據(ju)北(bei)京(jing)市住(zhu)建委的數據(ju)，北(bei)京(jing)二手房價(jia)4個月來累積下跌(die)8%，而國家統(tong)計(ji)局數據(ju)顯示(shi)，6月北(bei)京(jing)新建商品住(zhu)宅價(jia)格下跌(die)0.4個百分點，幅度僅次(ci)于跌(die)幅最大的三亞。

不僅(jin)價格出現(xian)了(le)嚴重松動，成交量也(ye)在逐月(yue)下(xia)滑(hua)。具體來看，北(bei)京(jing)市(shi)住建(jian)委信息顯示，上半(ban)年北(bei)京(jing)二手(shou)房(fang)合計簽約(yue)87601套(tao)，同比跌幅(fu)達到(dao)35.4%。

2015年開始(shi)，房地(di)產價格出(chu)(chu)現又一輪暴漲，隨后(hou)的兩年時間(jian)里，以(yi)一線城(cheng)市為代表，部分(fen)(fen)二線城(cheng)市跟隨，國內房地(di)產市場(chang)出(chu)(chu)現了一大波“牛市”。最典型的兩種聲音是“一線房地(di)產稀缺，將(jiang)繼續(xu)上漲”和(he)“中國房地(di)產泡(pao)沫(mo)嚴(yan)重，必將(jiang)崩盤”。從調控結果來看，這兩種分(fen)(fen)析(xi)都沒有成(cheng)立。

只有房價一直漲的預期被(bei)長期打破，中(zhong)國人必須買房的觀念才能(neng)根本扭轉

但(dan)是，至少對(dui)北京而言，“房(fang)(fang)價(jia)(jia)一直漲”的(de)(de)(de)預(yu)期(qi)絕對(dui)被打(da)破了。在北京，很多(duo)媒體常討(tao)論學(xue)區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)問(wen)題，圍繞(rao)的(de)(de)(de)焦(jiao)點(dian)，一直是“學(xue)區(qu)(qu)(qu)的(de)(de)(de)價(jia)(jia)值(zhi)”，似(si)乎買(mai)(mai)學(xue)區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)完全是為了孩子讀書。讀書，固(gu)然(ran)是學(xue)區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)核心價(jia)(jia)值(zhi)，但(dan)很多(duo)購房(fang)(fang)者不會告(gao)訴(su)你的(de)(de)(de)是，購買(mai)(mai)學(xue)區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)，最(zui)主要的(de)(de)(de)算盤還(huan)是看重(zhong)它“一直漲”的(de)(de)(de)趨勢(shi)。如(ru)(ru)果明(ming)確告(gao)訴(su)你，學(xue)區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)買(mai)(mai)來(lai)，砸手里(li)了，“一直漲”的(de)(de)(de)預(yu)期(qi)不存在，購房(fang)(fang)者還(huan)會如(ru)(ru)此看重(zhong)它的(de)(de)(de)學(xue)區(qu)(qu)(qu)價(jia)(jia)值(zhi)嗎？

不過，對(dui)于一(yi)線城市，很(hen)(hen)多(duo)潛(qian)在(zai)購房(fang)者最大的(de)疑(yi)慮在(zai)于，收緊樓市的(de)政策能(neng)維持多(duo)久？畢竟此(ci)前調控政策的(de)反復無常，已經讓很(hen)(hen)多(duo)購房(fang)者不再對(dui)政策的(de)穩定性盲目樂觀。所以，能(neng)不能(neng)打破房(fang)價一(yi)直漲的(de)預期很(hen)(hen)重要，能(neng)不能(neng)“持續”打破房(fang)價一(yi)直漲的(de)預期更(geng)是關鍵(jian)。

如果租房的體驗不低于自有住房 ——

推廣租房，更重(zhong)要的是改善租房體驗，重(zhong)寫(xie)租房文化。

對(dui)于(yu)大多(duo)(duo)數中國(guo)租(zu)房(fang)者來說，租(zu)房(fang)生活充滿了強烈的不安全感和種(zhong)種(zhong)屈辱體驗。痛點很多(duo)(duo)，最主要的有(you)租(zu)價高(gao)企(qi)、租(zu)金(jin)隨意上漲、租(zu)客(ke)無故(gu)被(bei)驅逐、換(huan)房(fang)頻率(lv)極高(gao)等。據2016年(nian)的一份租(zu)房(fang)報告顯(xian)示，在北京，租(zu)客(ke)平均換(huan)房(fang)時間(jian)為11個月，大部分在8-14個月之間(jian)。

必須要坦誠(cheng)，這些痛(tong)點(dian)，并不完全是房(fang)(fang)東的責任(ren)。年(nian)輕(qing)人厭惡租(zu)房(fang)(fang)，大部分都對租(zu)房(fang)(fang)抱有(you)短(duan)期心態(tai)(tai)，這種短(duan)期心態(tai)(tai)，自(zi)然會(hui)投(tou)射到行(xing)為中，比如(ru)不太愛惜房(fang)(fang)子，房(fang)(fang)東房(fang)(fang)客之間的糾紛(fen)就會(hui)很多。

總之，租房(fang)(fang)(fang)是一件很不美(mei)好的事。但如果專業(ye)和成規模(mo)的租賃(lin)市(shi)場興起，房(fang)(fang)(fang)東房(fang)(fang)(fang)客之間的權利義務會(hui)(hui)變得規范，租房(fang)(fang)(fang)的體驗(yan)可能不會(hui)(hui)低于自(zi)有住房(fang)(fang)(fang)。

開發(fa)商(shang)自(zi)持的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)子，以后都(dou)是要拿(na)來租(zu)的(de)(de)，這對租(zu)客(ke)有什么好處(chu)呢(ni)？第一，增加(jia)租(zu)賃(lin)房(fang)(fang)(fang)源，穩(wen)定租(zu)賃(lin)關(guan)系。目前我(wo)國(guo)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)租(zu)賃(lin)市場中(zhong)，90%的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)源都(dou)是私人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)。如(ru)果開發(fa)商(shang)普(pu)遍自(zi)持，無疑使得住(zhu)房(fang)(fang)(fang)市場中(zhong)，供(gong)給一方更加(jia)充足。在大多數擁(yong)有成熟租(zu)賃(lin)市場的(de)(de)國(guo)家，機構和(he)政府是供(gong)房(fang)(fang)(fang)主體(ti)。

第二，由開發商自(zi)持(chi)，專業(ye)的(de)(de)企業(ye)經營(ying)，可(ke)以(yi)使租賃(lin)市場(chang)(chang)自(zi)開發階(jie)段就進入統一(yi)的(de)(de)、規模(mo)化(hua)的(de)(de)規劃、建設，有利于產(chan)品的(de)(de)標準化(hua)和后期服(fu)(fu)務(wu)的(de)(de)標準化(hua)，從而提高(gao)房源(yuan)質(zhi)量和服(fu)(fu)務(wu)品質(zhi)，促進整(zheng)個(ge)租賃(lin)市場(chang)(chang)的(de)(de)規模(mo)化(hua)發展。

老破小區非常影響租房者的(de)體驗

第(di)三，住建部原部長陳(chen)政高曾表示，中國房(fang)(fang)屋(wu)租(zu)賃市場(chang)主要是二手(shou)房(fang)(fang)和舊房(fang)(fang)，一手(shou)房(fang)(fang)還(huan)比較少。房(fang)(fang)子太(tai)破太(tai)舊，直接影響入住的心(xin)情。而(er)開發商自(zi)持(chi)用于租(zu)賃的房(fang)(fang)屋(wu)，都是新房(fang)(fang)，能(neng)讓租(zu)客有(you)個好的體驗。

正是(shi)因(yin)為中(zhong)國(guo)的住房租(zu)賃市場(chang)極度不發達(da)不規范，所以“居者(zhe)(zhe)有(you)其屋”變成“居者(zhe)(zhe)有(you)產權”更加(jia)理所當然。